בדיקות מקדמיות ברכישת נכס עו”ד אילן לוי
בדיקות מקדמיות ברכישת נכס סקירה קצרה
בעת רכישת נכס מקרקעין אנחנו צריכים לבצע בדיקות מקדמיות שיגנו עליינו.
משרד עורכי דין ונוטריון לוי ליברמן, ילווה אתכם לכל אורך התהליך, באמינות, מקצועיות ויחס אישי.
אני אסקור בקצרה מהם הבדיקות והשלבים אשר רצוי לבצע בטרם רכישת נכס מקרקעין.
אציין, שהאמור במאמר זה הוא חלקי ותלוי נסיבות, ועל הקונה להסתייע בעורך-דין לכל אורך התהליך.
בטרם רכישת נכס, נבדוק מספר דברים:
נאמת את זהות המוכרים ונשווה אותם לנסח רישום הזכויות.
הנכס עשוי להיות רשום בטאבו, בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל.
לעיתים, המוכרים משכירים את הדירה. נוודא, שהשכירות אינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר.
נעיין בנסח הטאבו, ממנו נוכל ללמוד מספר דברים:
נוודא, כי המוכר הוא אכן הבעלים הרשום החוקי והיחיד של המקרקעין.
נבחן את מיקום הנכס.
נבדוק, כי הנכס לא נמכר כבר לרוכש אחר (כשהאחריות לבדיקה זו, מוטלת על הרוכש).
כמו-כן נרצה לדעת, באיזה פנקס רשום הנכס: בתים משותפים או פנקס השטרות.
נלמד על הנכס ומה צמוד לנכס (הצמדות לתתי חלקות).שטח ושטח בחלק המשותף.
נראה האם קיימת משכנתא על הנכס או התחייבות לרישום משכנתא.
כן נראה, סוג הזכות בנכס (בעלות, חכירה או שכירות) והאם ישנם עיקולים ומשכנתאות בנכס המקרקעין.
נבחן האם ישנה התחייבות סותרת אחרת לעסקה לצד ג’, ללא הסכמתו או ידיעתו של הרוכש.
בנוסף לכך, האם ישנם הערות משפטיות (הערת אזהרה, זיקת הנאה, חריגת בבניה) וכן ירושה והפקעה.
וזכויות נוספות וכל נושא אחר הנוגע למצב המשפטי של הנכס.
מקרקעין הרשומים בטאבו בדיקות מקדמיות
אם המקרקעין רשומים בטאבו, נזמין את תיק הבית המשותף (במידה ומדובר בדירה הרשומה בבית משותף).
כיום חלה חובה לרשום מבנים חדשים, המכילים יותר מ- 2 יחידות דיור, כבית משותף).
כמו-כן נבדוק אם מסמכי רישום הבית המשותף תואמים למצב בפועל ולמצב התכנוני.
בדיקות מקדמיות בעת רכישת נכס כאשר המקרקרעין אינם רשומים בטאבו
במקרקרעין שאינם רשומים בטאבו, נוציא אישור מרשם המשכונות ונוודא, שהמוכר לא שיעבד את הנכס לאחר.
אם הרישום לא תואם למצב בפועל, נבדוק מה כרוך ברישום הנכס כדי שתהיה תאימות.
כך לדוגמא, במקרה בו נבנתה תוספת בנייה מעבר למה שנרשם בטאבו, נבדוק איך לתקן את הרישום ומה העלויות הכרוכות בכך.
נשווה את הבניה בשטח למצב התכנוני של הנכס בועדה המקומית לתכנון ובניה.
ונבדוק האם ישנם זכויות בנייה נוספות, צווי הריסה וכדומה והאם ישנם היטלים שלא שולמו.
במידה ויש חריגות בנייה, נבדוק האם ניתן להכשיר את החריגות ומה תהיה העלות.
בועדה המקומית נקבל מידע, מה צפוי להיבנות בסמוך לנכס המקרקעין.
בדיקה פיזית של נכס המקרקעין
הזמנת מומחה שיבדוק האם יש בעיות בנכס, כגון רטיבות, נזילות, בעיות חשמל ועוד.
משכנתא שנטל המוכר
אם המקרקעין משועבדים למשכנתא שנטל המוכר, נוודא שהתשלום הראשון יופנה לסילוק המשכנתא, ורק לאחר סילוק המשכנתא ישולמו יתר התשלומים.
רישום הערת אזהרה
התשלום הראשון יישאר בנאמנות, עד לביצוע רישום הערת אזהרה לטובת רוכש המקרקעין.
במקרקעין שלא רשומים בטאבו לא ניתן לבצע רישום כזה ויש לקבוע מנגנון אחר.
כספים מוחזקים בנאמנות
נאמנות – חשוב שהמוכר לא יקבל את מלוא התמורה עבור הנכס, בטרם התקבלו כל המסמכים הנדרשים על מנת להעביר את הנכס על שם הרוכש. מסמכים אלה כוללים בין היתר: אישורי מיסים (שבח, רכישה, מכירה, היטלי השבחה מהעירייה). עד שיתקבלו כל המסמכים ותירשם הערת אזהרה, מומלץ ונהוג שהכספים יוחזקו בנאמנות.
דיווח לרשויות המס בעת רכישת נכס מקרקעין
דיווח לרשויות המס – הקונה ידווח לרשויות המס על עסקת הרכישה, במועד הקבוע בחוקי מיסוי המקרקעין.
תשלום אחרון במקביל למסירת חזקה בנכס
רצוי שהתשלום האחרון אותו יעביר הקונה למוכר, יהיה במקביל למסירת החזקה בנכס.
אין בתוכן מאמר זה משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כמו-כן, המאמר אינו מתיימר להיות מדויק, מקיף או עדכני. המסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
אין בשימוש באתר ליצור יחסי עו”ד-לקוח, תוכן האתר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
לקביעת פגישת ייעוץ ללא עלות, ניתן ליצור קשר דרך האתר או בטלפון: 0542053444 – משרד עורכי דין ונוטריון לוי ליברמן.
