נזק רכוש לדירה

נזק רכוש לדירה

בית משפט השלום בבת ים  ת”א 61150-12-18 כליפה ואח’ נ’ אנושי ואח’

פסק דין

במקרה זה נדונה תביעה כספית על סך של 262,200 לפיצוי נזקי התובעים.

הנזק נגרם כתוצאה מקריסת תקרת סלון דירתם.

נזק רכוש לדירה – רקע רלוונטי

התובעים שכרו דירה מהנתבעים, והדירה הייתה ממוקמת מתחת לגג הבניין.

תקרת הבטון של הדירה הייתה חלק מהגג החיצוני של הבניין.

תחת תקרת הבטון של הדירה נבנתה תקרת גבס שהותקנה תחתיה ברוב שטח הדירה.

תקרת הגבס קרסה בשלמותה לתוך סלון הדירה.

התקרה קרסה אך התובעים לא נפגעו, למרות שההרס בדירה היה רב.

בשל הנזק הרב, התובעים נאלצו לחפש דירה חלופית להתגורר בה.

המחלוקת בין הצדדים התמצתה בשתי נקודות עיקריות:

האם קיימת אחריות לשאר בעלי היחידות בבניין המשותף, כלפי התובעים בגין קריסת התקרה בדירה.

ככל שקיימת, מהו היקף האחריות.

ב. מהו היקף ושיעור הפיצוי שמגיע לתובעים.

טענות הצדדים וראיותיהם

טענות התובעים וראיותיהם

התובעים טענו, כי הנתבעים כולם, המשכירים, הבעלים ושאר בעלי היחידות, אחראים לנזקים שלהם.

וכי, כל הנתבעים היו צריכים לדעת מלכתחילה ולפני תחילת השכירות, שמדובר בדירה מסוכנת ואסורה למגורים.

עוד טענו התובעים, כי הנתבעים הסתירו מהתובעים את תקרת הבטון המוזנחת ובנו תחתיה תקרת גבס.

התובעים טענו לפיצוי מכוח עילות חוזיות ונזיקיות כאחד.

נזק רכוש לדירה – העילות החוזיות:

הסכם השכירות צריך להיות מבוטל מעיקרו משום שהוא הסכם אחיד, לא חוקי ומקפח.

וכי ההסכם מכיל תניות מקפחות ולא חוקיות.

עוד נטען, כי יש הבסכם סעיפים שפוטרים את המשכירים מאחריות.

ואף מונעים מהשוכרים לטעון לאי התאמה כלפי המושכר.

וכן, שיש בהסכם סעיפים הקובעים בטחונות גבוהים מאלו שנקבעו בחוק השכירות והשאילה.

כך למשל, סעיף המחייב את התובעים לבטח את המושכר.

וסעיף השולל את תחולת חוק השכירות והשאילה.

לחילופין, טענו התובעים, כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית עוד במהלך המשא ומתן.

וכן, כי הנתבעים פעלו באופן חריג וקיצוני ולא תקין, ובחוסר יושר, ובאופן לא חוקי בניגוד לתקנת הציבור.

התובעים טענו גם, כי הם התקשרו בהסכם השכירות עקב טעות והטעייה.

וכי, הנתבעים הטעו אותם באופן מכוון, והציגו בפניהם מצגי שווא והסתירו מהם את מצבה של הדירה.

בנוסף לכך טענו התובעים, כי הנתבעים השכירו להם את הדירה למרות שידעו שמדובר בדירה מסוכנת.

והתעלמו מההחמרה במצבה של הדירה.

הנתבעים, לא הזהירו ולא נקטו באמצעי הזהירות המתבקשים ונהגו ברשלנות פושעת.

ואף הפרו חובות חקוקות.

התובעים העמידו את נזקיהם על סך כולל של 262,200 ₪.

נזקים אלו כללו את השבת הכספים אשר שולמו לתובעים במסגרת הסכם השכירות ובעקבותיו.

וכן כללו פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מאירוע קריסת התקרה.

הראיות שצירפו התובעים:

תצהירים, שתמכו את האמור בכתב התביעה ולהם צורפו מסמכים רבים, ובין היתר:

הסכם השכירות והתכתבויות מזמן אמת

סרטון שתיעד את ההצפות בדירה בחודשים שקדמו לאירוע ותמונות

התמונות תיעדו את קריסת התקרה

מסמכים להוכחת נזקי התובעים

ומסמכים הנוגעים להכרזת הדירה כמבנה מסוכן לאחר האירוע וחוות דעת הנדסיות

מסמכים הנוגעים להכרזת הבניין כמבנה מסוכן בשנים שקדמו לאירוע

טענות הנתבעים וראיותיהם

אין מחלוקת באשר לאחריותם של המשכירים והבעלים לאירוע קריסת תקרת הגבס.

כן אין מחלוקת שאלו חבים בפיצוי בגין הנזק שנגרם לתובעים.

טענתם העיקרית של הבעלים הייתה, כי אירוע קריסת תקרת הגבס “נופח” ללא כל פרופורציה.

לטענתם, פנו לטפל בעניין בדחיפות ותיקנו את הדרוש תיקון.

בנוסף, המשכירים הסכימו לבטל את הסכם השכירות ולהשיב לתובעים את כספם החל ממועד אירוע הקריסה.

הבעלים הכחישו את הטענות של התובעים.

שאר בעלי היחידות טענו, כי דין התביעה כנגדם להידחות.

דיון והכרעה

האם קיימת אחריות לשאר בעלי היחידות?

נקבע, שאין מחלוקת באשר לאחריות הבעלים, מכוח היותם בעלי הנכס והיותם המשכירים של הנכס.

באשר לשאר בעלי היחידות, הם אינם בעלי הדירה אלא בעלי יחידות בבניין המשותף.

אין להם קשר חוזי עם התובעים, ואף אין להם יריבות עם התובעים במישור החוזי.

לכן, כל עילות התביעה הנטענות במישור החוזי אינן רלוונטיות לגביהם.

בית המשפט לא מצא כל ביסוס עובדתי לטענה, כי היה על שאר בעלי היחידות לדעת על מצבה של הדירה, אשר אין להם כל זיקה אליה, עובר לקריסת התקרה.

באשר לטענה, כי שאר בעלי היחידות הפרו חובה חקוקה נקבע כי:

נוכח ההליכים הקודמים שנוהלו בקשר להכרזת הבניין כמבנה מסוכן, לא נמצא לטענה זו ביסוס ראייתי.

עלה מחומר הראיות, שהתיק שנוהל על ידי עיריית תל אביב כנגד הנתבעים נסגר ביום 27.5.2013.

זאת נוכח ביצוע עבודות.

עבודות אשר נבדקו וקיבלו את אישורו של מהנדס היחידה למבנים מסוכנים בעיריית תל אביב .

מכאן עלה, שהיסוד השלישי הנדרש להחלת עוולת הפרת חובה חקוקה על ענייננו לפיו “המזיק לא קיים את החובה המוטלת עליו”, לא מתקיים.

אומנם הנתבעים לא קיימו את החובות המוטלות עליהן עובר להגשת כתב האישום.

עם זאת לאחר הגשת כתב האישום, ביצעו את החובה המוטלת עליהם.

עבודות לתיקון הליקויים בוצעו.

והניחו את דעתו של מהנדס היחידה למבנים מסוכנים בעיריית תל אביב.

ולכן הובילו לסגירת התיק כנגד הנתבעים.

לאור העובדה, שהתיק נסגר, והכרזת הבניין כמבנה מסוכן הוסרה.

נקבע, כי לא ניתן לומר ששאר בעלי היחידות הפרו חובה חקוקה.

אין מחלוקת שלשאר בעלי היחידות לא הייתה זיקה לדירה.

ולכן, ממילא, לא יכולים היו לדעת מה מצבה של התקרה בתוך הדירה.

על כן נקבע, כי שאר בעלי היחידות לא התרשלו כלפי התובעים או הציגו להם מצג שווא.

לאור האמור, משלא קיימת כל זיקה בין שאר בעלי היחידות ובין התובעים או הדירה, ומשנקבע, כי לא חלה בענייננו עוולת הפרת חובה חקוקה, נדחתה התביעה כנגד נתבעים אלו.

שאלת הנזק לרכוש

במסגרת התביעה עתרו התובעים לפיצוי בגין ראשי הנזק הבאים:

(א)  השבה של כלל הסכומים ששולמו על ידם לאורך כל תקופת השכירות בגין דמי שכירות.

השבת התשלומים ששולמו על ידם לאורך תקופת ההסכם בגין ארנונה, חשמל, מים וגז.

וכן השבת כל הסכומים ששילמו בגין הדיור החלופי.

התובעים טענו, כי יש להשיב לידם את כלל הסכומים ששולמו על ידם במסגרת הסכם השכירות.

שכן דין הסכם השכירות הוא ביטול למפרע.

וכי המשכירים הסתירו מהם את מצבה של הדירה ואת הליקויים החמורים שהתגלו בה.

לו ידעו מראש על הליקויים לא היו מסכימים לגור בדירה.

התובעים טענו, כי יש לבטל את ההסכם שכן מדובר בחוזה לא חוקי שדינו בטלות מעיקרו וזאת נוכח תניות הפטור הגורפות מחוק השכירות והשאילה הכלולות בו.

לטענתם, לא היתה גמירות דעת של הצדדים.

שכן “המשכירים חשבו על חוזה מסכן חיים והשוכרים לא ידעו על זה, לא היתה גמירות דעת.

פיצויים:

התובעים עתרו לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לרכושם ולחפציהם האישיים.

בנוסף עתרו התובעים לפיצוי בגין ההוצאות שנגרמו להם בגין כביסות עודפות.

והובלה למחסן לאחסון הרכוש ואחסון בגין חודש אחסון.

והפסד יום עבודה לתובעת, שכ”ט מהנדס.

זאת בתוספת נזק לא ממוני, כאב וסבל שנגרם לשיטתם לכל אחד מהתובעים.

בסיכום כל אלו, העמידו התובעים את סכום תביעתם על סך של 260,030 ₪.

נקבע, שהתובעים עשו מאמצים כדי להעצים את נזקיהם וליחס לנתבעים נזקים ומעשים מעבר לכל פרופורציה.

התובעים ראויים לפיצוי בגין הנזק שנגרם להם, לא פחות, אך גם לא יותר מכך.

השבה

בית המשפט קבע, כי בהתאם למה שקובע סעיף 19 לחוק החוזים:

אם החוזה ניתן להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו ניתן לביטול אותו חלק בלבד.

כמו-כן, גם אם מדובר בהסכם לא חוקי.

לא ניתן להתעלם מכך שהתובעים התגוררו בדירה כשנה וחצי קודם לקריסת התקרה.

והפיקו ממנה הנאה מעצם השימוש.

הם אף בחרו להמשיך את תקופת השכירות ולהפעיל את תקופת האופציה.

וקבעו שלא מדובר בהסכם לא חוקי.

ואין להורות על השבת כלל הסכומים ששולמו במסגרת הסכם השכירות עבור התקופה שקודם לקריסת התקרה.

עוד נקבע, שאין לקבל את טענת התובעים לביטול ההסכם למפרע

בית המשפט קבע, שחרף הליקויים ראו התובעים את הדירה כמתאימה למגורים

וכי, התובעים לא ידעו ולא יכלו לצפות את קריסת התקרה.

בהתאם הייתה נתונה להם הזכות להמשיך ולקיים את ההסכם עד להסרת מניעת השימוש.

תוך שהם פטורים מדמי השכירות בעד התקופה שהשימוש בדירה נמנע.

נקודת הזמן הקובעת לשם בחינת ההשבה היא מועד קריסת התקרה.

ומנקודה זו יש לבחון מהו משך הזמן שהשימוש נמנע מהתובעים.

בהתאם מהי התקופה בגינה יש להורות על השבת הסכומים ששולמו על ידי התובעים

התקופה בה נמנע מהתובעים להתגורר בדירה הסתיימה למעשה במועד סיום ההסכם.

נקבע, כי ממועד קריסת הדירה ועד לסיום ההסכם התובעים פטורים מתשלום דמי השכירות.

ואף פטורים מהסכומים הנלווים להם.

וככל שאלו שולמו על ידי התובעים, יש להשיבם לידם.

הן מכוח דיני החוזים והן מכוח דיני הנזקים, קיימת לנפגע זכאות לפיצוי בעד הנזק שנגרם לו.

בין אם כתוצאה מהפרת ההסכם ובין אם כתוצאה מהמעשה הנזיקי.

מכוח דיני החוזים, הפיצוי נועד להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב בו היה עומד אלמלא ההפרה.

מכוח דיני הנזיקין, יש להשיב את המצב לקדמותו.

נקבע, כי יש לשלם לתובעים את הפרשי שכר הדירה בהם נאלצו לשאת כתוצאה מאירוע הקריסה עד לביטול ההסכם על ידי הצדדים.

נזק לא ממוני

באשר לנזק הלא ממוני, נקבע כי מדובר באירוע טראומטי.

יש ליתן פיצוי בגינו, וזאת הן באפקלריא של דיני הנזיקין, והן באספקלריא של דיני החוזים.

הפיצוי צריך להיות באמת מידה סבירה ביחס לנזק שנגרם לתובעים.

נפסק סך של 8,000 ₪ לכל תובע בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם.

סכומי הפיצוי הסתכמו לסכומים הבאים:

החזר תשלומי שכירות    12,600 ₪

החזרי תשלומי ארנונה, מים, חשמל בגין התקופה שבין 19.4.2021 ועד 30.7.2021      1,505 ₪

הפרשי דמי שכירות בגין הדירות החלופיות            2,340 ₪

נזקי רכוש          6,000 ₪

כביסות, הובלה ואחסון   2,926 ₪

נזק לא ממוני, עוגמת נפש            16,000 ₪

בניכוי הסכומים שכבר שולמו על ידי הנתבעים:     4,400 ₪ + 5,976 ₪

ובסה”כ:           30,995 ₪

ניתן ביום, ה’ אב תשפ”א, 14 יולי 2021, בהעדר הצדדים.

נזק רכוש לדירה – חקיקה רלבנטית:

סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין הפרת חובה חקוקה, סעיף 3 לחוק מבנים מסוכנים

וכן, סעיף 6(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע, כי על אי התאמת המושכר חלות הוראות סעיף 11 לחוק המכר

ראו גם סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה

סעיפים 12 ו- 61ב’ לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג- 1973.

סעיף 19 לחוק החוזים